Jak jsem si začal tvořit dividendové portfólio – REIT

Když se začnete zajímat o dividendové tituly v USA, tak velice brzy narazíte na pojem REIT. Původně jsem je mylně považoval za běžné fondy, které se zaměřují na specifický segment trhu. Já se chtěl soustředit jen na akcie firem. Jenomže lidé, které jsem začal sledovat kvůli získávání aktuálních informací, je prostě zmiňovali až moc často. Řekl jsem si, že si pro pojem REIT vyčlením pár hodin času a zkusím tomu přijít na kloub. Nebudu chodit dlouho kolem horké kaše – přesně tohle jsme hledal…

Co je REIT

REIT je Real Estate Investment Trust neboli realitní investiční fond. Zjednodušeně si představte “společnost”, která je přísně regulována a má jediný účel. Nakoupit, provozovat a pronajímat nemovitosti. Převážnou část peněz musí vyplatit jako dividendu.

REIT jsou určené jen pro investory. Není možné, aby většinu vlastnil jeden subjekt. Je zde silný dohled ze strany úřadů.

Pro názornou ukázku si uvedeme některá pravidla pro REIT z USA.

• 90 % zdanitelných ročních příjmů musí být vyplaceno akcionářům formou dividend.
• Akcie musí vlastnit minimálně 100 lidí a 50 % akcii nesmí vlastnit 5 a méně lidí.
• 75 % celkového majetku musí být nemovitosti.
• 75 % hrubých příjmů musí být z nájemného anebo úrok hypoték.
• 95 % příjmů musí být z dividend, úroků anebo nájmů.

REIT přitom nejsou nic nového. V USA byl přijat zákon pro jejich zřízení v roce 1961. Ačkoliv první REITy byly spíše o hypotékách. Jednalo se o takzvané mREIT (Mortgage REIT). Těm se ale budeme prozatím vyhýbat a soustředíme se jen na ty, které vydělávají na pronájmu.

Proč vlastně REIT a ne developerská akciová společnost? Pokud REIT splní všechna pravidla, tak nemusí platit korporátní daně.

Proč je REIT pro mě zajímavý

Předně koncept podílového vlastnictví nemovitostí se mi vždy líbil. Nemám na to koupit kancelářskou budovu a pronajímat prostory, ale podíl v takové společnosti by se mi líbil. REIT právě tohle umožňují a právně je to jednoduché. Koupíte si na burze akcie REIT a peníze vám jdou formou dividendy.

Další věc co se mi opravdu moc líbí je, že se REIT mohou specializovat na určitou konkrétní oblast. Jsou REIT, které vlastní obytné domy, kancelářské budovy, nákupní centra, lékařské budovy, sklady anebo dokonce datacentra. To je pro běžného člověka daleko čitelnější. Třeba teď si můžete říct – venku řádí virus, tak REIT vlastnící kancelářské budovy a nákupní centra asi šel dolů.

Vidím v nich tedy i možnou další volatilitu, pro dlouhá období kdy akcie pojedou společně nahoru a není moc co kupovat.

REIT ale není až tak obyčejná dividendová akcie

Věřím že nejsem sám, koho koncept v podstatě podílového vlastnictví nemovitostí prostřednictvím akcií nadchl, ale je třeba k tomu dodat i nevýhody.

Vzhledem k tomu, že REIT musí vyplácet 90 % svých příjmů, tak jim nezůstává moc peněz na investování. REIT proto navyšuje kapitál k investování vydáváním dalších akcií. To vede k následujícím efektům:

• Cena jedné akcie moc neroste (výjimkou jsou REIT datacenter).
• S narůstajícím počtem akcii, je třeba rozdělit zisk mezi více akcionářů – dividenda neroste vůbec anebo jen málo.
• Je třeba sledovat trochu jiné ukazatele.

Pár ukázek

Zatím se spíše rozkoukávám, ale je pravda že do hledaní vhodných REIT jsem investoval celkem dost času :)

Tohle jsou REIT, které se mi líbí:

• Dividenda je hrubá, bez 15% srážkové daně

Od posledního článku jsem už dva tituly přidal do portfólia, které to jsou si ale necháme na souhrn. Ten jsem původně plánoval napsat na konci září, ale asi to bude dříve, teď mě to fakt baví :)

Samozřejmě mě zaujala nejvíce datacentra, ale jejich cena teď výrazně roste společně s technologickými akciemi. Dividendový výnos je tak poměrně nezajímavý. Z pěti datacentrových REIT v USA vychází k 31.07.2020 průměrný dividendový roční výnos jen 2,04 %.

Závěr

Popravdě tohle všechno je jen začátek. REIT anebo jeho obdoba funguje v desítkách zemích po celém světě. Můžete se tak zaměřit na různé trhy a segmenty. Můžete reagovat na lokální události, které mi přijdou lépe čitelné než třeba akciový trh. Jinými slovy i v době prosperity můžete najít ideální příležitosti k nákupu, které budou dávat smysl.

• https://www.reit.com/